Construção de moradias: 10 erros a evitar antes de iniciar a obra
Descubra os erros mais comuns na fase pré-obra, do terreno ao contrato, e saiba como evitá-los para poupar tempo, dinheiro e dores de cabeça.
Fortis Construções e Remodelações
10/8/20253 min read
Construir uma moradia é uma jornada emocionante — e cheia de decisões. Muitos problemas que “estouram” no estaleiro começam muito antes, no papel. Evitar os erros clássicos nesta fase poupa dinheiro, tempo e dores de cabeça.
1) Avançar sem um programa de necessidades claro
Entrar em projeto sem um briefing sólido leva a alterações em obra (as mais caras).
Como evitar: liste áreas-chave, usos, número de divisões, prioridades (luz natural, arrumação, eficiência), estilo de vida e orçamento indicativo. Valide isso com o projetista.
Checklist rápido:
[ ] Nº de quartos/suites
[ ] Espaços de trabalho
[ ] Arrumos
[ ] Estacionamento
[ ] Exterior (piscina/jardim)
[ ] Acessibilidade
[ ] Preparação para painéis solares/EV
2) Comprar o terreno sem due diligence urbanística
Servidões, PDM, cotas, afastamentos, declives, acessos… tudo pode limitar o que constrói.
Como evitar: antes de comprar, peça uma análise de viabilidade (consultando regulamentos municipais e condicionantes) e uma visita técnica ao local.
Sinais de alerta: acesso difícil a camiões-betoneira, taludes instáveis, linhas de água, vizinhança ruidosa.
3) Ignorar estudo geotécnico e levantamento topográfico
Sem estes dados, o projeto de fundações é “no escuro” — e os imprevistos aparecem.
Como evitar: contrate sondagens e topografia logo no início. O custo é baixo face ao que evita.
4) Avançar com projeto incompleto ou descoordenado
Arquitetura e especialidades (estruturas, térmica, águas, AVAC, elétricas) têm de “falar” entre si.
Como evitar: exija compatibilização entre projetos e revisão técnica. Se possível, use modelos 3D (BIM) para detetar conflitos antecipadamente.
5) Não definir caderno de encargos e mapa de quantidades
Sem especificações, cada empreiteiro “imagina” soluções diferentes — orçamentos não comparáveis e derrapagens garantidas.
Como evitar: peça ao projetista um caderno de materiais/sistemas e um mapa de quantidades. Isto reduz ambiguidades e pedidos de “trabalhos a mais”.
6) Escolher o empreiteiro apenas pelo preço mais baixo
A proposta mais barata pode esconder lacunas, subdimensionamento de mão de obra ou materiais.
Como evitar: avalie alvará, equipa, obras semelhantes, visitas a trabalhos concluídos, referências de clientes e organização do estaleiro. Compare planeamento, método e garantias, não só números.
Checklist de seleção:
[ ] Alvará válido
[ ] Experiência em moradias
[ ] Plano de obra
[ ] Referências
[ ] Seguro RC e acidentes de trabalho
[ ] Saúde e Segurança
7) Assinar contrato sem marcos, prazos e penalidades
Pagamentos “a olhos fechados” e prazos vagos criam conflito.
Como evitar: contrato com preço, prazo, cronograma físico-financeiro, critérios de medição, gestão de alterações (RFI/ordens de mudança), retenções, prazos de garantia, penalidades por atraso e forma de resolução de litígios.
8) Esquecer custos indiretos e taxas
Projetos, licenças, taxas municipais, ligações de água/eletricidade, arranjos exteriores, cozinha/roupeiros, fiscalização… tudo soma.
Como evitar: crie uma folha de orçamento global com reservas para imprevistos (contingência) e entradas faseadas conforme marcos.
9) Descurar eficiência energética e conforto desde o projeto
Corrigir pontes térmicas e ventilação em obra é caro — e viver com casas frias/húmidas é pior.
Como evitar: defina estratégias de isolamento, estanquidade, sombreamento, ventilação mecânica (quando aplicável), preparação para renováveis e soluções de baixa manutenção.
Ganhos práticos: contas energéticas menores, menos condensações, ar mais saudável e valorização do imóvel.
10) Iniciar sem gestão/fiscalização de obra e sem plano de comunicação
Obra sem dono de controlo técnico vira “telefone sem fio”: decisões contraditórias, retrabalhos e atrasos.
Como evitar: nomeie fiscal/gestor de obra para controlo de qualidade, medições e conformidade; assegure coordenação de segurança e uma rotina semanal de reuniões com atas e registos fotográficos.
Antes de arrancar: roteiro em 7 passos
Programa de necessidades validado.
Due diligence do terreno e viabilidade municipal.
Topografia + geotecnia.
Projetos completos e compatibilizados.
Caderno de encargos + mapa de quantidades.
Concursos comparáveis e seleção técnica do empreiteiro.
Contrato com marcos, prazos, garantias e plano de comunicação.
A fase pré-obra é onde se decide grande parte do custo total, do prazo e da qualidade da sua moradia. Investir em projeto, planeamento e seleção criteriosa de parceiros evita surpresas — e transforma o sonho numa entrega tranquila.
Precisa de apoio a partir do estudo do terreno até à entrega da chave? A FORTIS Construções e Remodelações pode assumir o projeto e gestão de obra, preparar caderno de encargos/mapa de quantidades e coordenar o estaleiro com rigor e segurança.
Vamos conversar sobre o seu projeto? Envie-nos a localização do terreno e um breve resumo do que pretende — respondemos com os próximos passos e um plano claro.
